创智天地广场,解码瑞安房地产创新试验：创智天地的小秘密

创智天地广场,解码瑞安房地产创新试验：创智天地的小秘密

十多年前，有“上海大叔”之称的瑞安集团（以下简称“穗安”）董事长罗康瑞因改造上海新天地时尚圈的石库门项目而享誉业界。

天地是瑞恩的王牌。盘活市中心优质地块，打造以甲级写字楼、高档餐厅、商场、高档住宅为主体的“新天地”产品线，罗康瑞将香港开发商瑞安带出先后在上海和重庆。武汉龙桥、广州、佛山等地落户。

历史的车轮滚出不同的痕迹。在众创空间、孵化器等涌现的背景下，天地系的产品呈现出不同的价值，尤其是创智天地项目。

某种程度上，创智天地可以说是瑞恩的创新试验场。早在十多年前，瑞安就迈出了创新的一步。

知识共同体的差异化定位

上海地铁10号线江湾体育场不远处的大学路附近，就是创智天地所在的区域。

十多年前创智天地广场创智天地广场,解码瑞安房地产创新试验：创智天地的小秘密，瑞恩来的时候，这里是一个铁路货场，道路泥泞，工业气息浓厚。现在，这里是上海杨浦建设上海科技创新中心的核心智区。

这块总规划建筑面积超过100万平方米的地块，主要由创智天地广场、创智广场、科技园、江湾体育中心四个功能区块组成。包括商业、工业园区、住宅等业态。

四个功能区都有具体的分工。创智天地广场是项目的商业中心和神经中枢。它由办公楼、学习中心、展览厅、会议设施、零售和餐饮设施组成。重点引进跨国公司主导的总部级研发中心。创之坊为多功能区，以B级写字楼和公寓式写字楼为主，重点引进具有自主知识产权的创业企业、外包服务企业等。科技园位于区北以成为中国数字社区发展基地为目标的创智天地广场，并建立了高新技术企业研发中心基地。被誉为“远东第一体育场”的江湾体育场是该项目的主要公共活动中心。

与上海新天地定位为以商业为主的大型商住综合体不同，打造以知识经济为核心的综合社区是创智天地的定位。早在十多年前，瑞安集团董事长罗康瑞就已经确定，这里可以成为融合“巴黎左岸”和“加州硅谷”魅力的创新之地。未来。

创智天地与瑞安天地项目有着相同的诞生基因：从旧区改造开始，挖掘片区文化，重新释放活力。在具体运营方面，采用瑞安擅长的阶段性发展模式。在前期培育办公环境，激发商业业态价值达到成熟阶段的前提下，后期将提升住宅的附加值。

不过，与上海新天地类似的产品线更注重商业元素，而创智天地则更倾向于文化创新。

据瑞安市相关人士向时代周刊记者介绍，该项目于2003年4月启动时，规划不仅仅是新天地模式的简单复制，此外还挖掘古建筑的文化元素，如上海杨浦大学城和江湾体育馆除此之外，还结合政府规划知识杨浦等。

当时，上海正在酝酿“科教兴市”的理念，将“创新型城市”二字纳入城市战略发展目标。而老工业区洋浦也在探索产业转型。

如何让这个项目脱颖而出？Ryan 意识到，传统的质押和简单的租赁模式在未来将不再具有绝对的竞争力。如何深耕细作创智天地广场,解码瑞安房地产创新试验：创智天地的小秘密，将考验各家企业对市场的敏锐度。

Ryan 本身也在努力起飞。其思路是让前端的传统地产模式与后端的创投、孵化器商业模式发挥协同效应。这也是创智天地项目发展的关键思路。

信息技术产业、现代设计产业、现代服务业是创智天地的主要发展方向。在瑞安目前的产品中，另一个与创智天地类似的重大项目是大连天地软件园。它也是一个汇集商业、信息技术和软件开发中心、商业、住宅和教育和研发设施、户外休闲等公共娱乐场所的项目。

创新创业基因

当然，创智天地的形成离不开大量的资金投入和政府的支持。

从公开信息看，投资规模已经达到100亿元。事实上，类似更多整体规划和服务的小型软件园和创业园的建设，已经成为地方政府乐见的做法。创智天地本身也是上海市杨浦区房地产发展史上一个极具价值的项目。一期工程由瑞安与上海市杨浦区政府共同建设。

2003年以来，已建成近34.4万平方米的写字楼和商铺，还有22.5万平方米的未开发建筑面积。主体工程于2015年底完成，311地段的酒店物业亦于去年下半年完成。

反映在财报和办公楼上，创智天地出租率一直保持稳定，有EMC2、Oracle、EBAO、VMware、Splunk、德勤、IBM等多家知名科技公司. 创意工坊有500多家初创企业。至此，项目总建筑面积13.20000平方米的住宅部分已售出交付。

当然，在创智天地写字楼的背后，还有无形的科技金融服务平台、公共科技服务平台、企业管理服务平台、人文社区交流平台等等。

创智天地的宣传关键词包括“三区融合、联动发展”。三区分别是校园、社区和科技园。创智天地想要打造的是“创新、创业、快乐生活；一个集工作、生活、学习、娱乐于一体的知识社区”。创业生态系统的建立至关重要。

与高校建立强有力的联盟是关键。项目本身具有得天独厚的区位优势，周边有复旦大学、同济大学、上海财经大学等10余所高校和100余所科研院所，与校园资源相连。

同时，创智天地还拥有自己的新型创业社区InnoSpace+，它起源于2011年8月成立的IPOclub创业咖啡和2012年11月成立的InnoSpace创业孵化器。InnoSpace包含了InnoSpace孵化平台、InnoWork等多种创业功能载体。联合办公、IPOclub创业咖啡、InnoMaker创客空间、InnoLive创业公寓等。

值得一提的是，InnoSpace孵化器是国家科技部认定的国家级众创空间。不同于国内一般的企业孵化器，平台除了满足创业者需求的软硬件外，也是一个整合各种资源的开放式孵化平台，可以为初创企业提供更全面的孵化服务。

对于进入其中的创业者，创智天地提供了一条链式增长的产业链：首先年轻人可以在创智天地成长，然后搬进创智天地广场工作。规模扩大后，科技园可量身定做公司总部办公楼。

“没有围栏，对企业开放，对社会也开放。” 复旦大学管理学院院长卢雄文在接受媒体采访时表示，创智天地打破了传统经济模式和社区观念的界限，努力将人与他人联系起来。行业间实时沟通，行业间实时互动。基于此，复旦大学管理学院选择了创智天地作为新校区的选址。

业态新升级

好消息是，创智天地还在推出新的升级。时代周刊记者从创智天地内部了解到，今年主要聚焦项目的业态。

项目本身在平面布置上采用了封闭式布局，即底层全部开放，成为真正意义上的底层。这一层是今年重点升级的商业部分。

有别于传统项目一楼或负楼层的业态布局，主要以门店和餐厅为主，瑞安引入了亲子业态。

水安创智天地租赁部相关人士向时代周刊记者解释，水安的亲子业务布局，并非是亲子零售、亲子教育、亲子全品类的引入。市场上的儿童娱乐，而是专注于介绍和启发孩子。一种与创意相关的独特亲子商业业态。”该人士表示。

目前，在相应细分领域具有先进教育理念和实力的品牌，包括树人会、爱兔兔、芝麻街英语、美即美、卓美，均已入驻创智天地。教育类涵盖语言、艺术、国学、体育等领域，涵盖0-3岁、3-6岁、6-12岁、12岁及以上等体验式亲子活动教育不同年龄的孩子。

据时代周刊记者了解，创智天地组织的“天地小创客”是上海为数不多的少儿创客平台之一。

事实上，除了教育业态，创智天地目前正在补充一些周边业态，如餐饮、休闲、娱乐等。目前，创智天地也在推动更多的商业资源和亲子业态的创新跨界合作。近日创智天地广场，专注于儿童戏剧教育的卓美与位于大雪路的“网红”家居店知音合作，将亲子话剧课搬进了知音精心设计的展厅，提升课外课程形式的课程体验。

此外，创智天地还在园区内对接INNOSPACE+、创智农场等资源，试图突破不同商业资源的壁垒。

“亲子业态的引入，也符合创智天地项目本身的定位。” 水安创智天地租赁部人士与时代周刊记者总结。

“知识社区是本集团的又一业务发展模式” “过去我们一直致力于通过这个项目打造一个促进创新创业的生态系统，促进区域经济转型” “我们相信新的‘知识——社区+新天地的模式将更加适合年轻创业者和专业人士的需求，”瑞安在其2016年财报中表示。

然而，巴黎左岸的形成用了600年，美国硅谷的发展用了60年。照此推算，还是等待智慧世界的时间。