管理过程,房地产项目的全过程控制探讨

管理过程,房地产项目的全过程控制探讨

房地产业是我国国民经济的支柱产业之一，一直受到国家的高度重视。因为它与人们的生活息息相关，所以一直是大众关注的重点行业之一。其中，房价问题是各方观点交错的“火点”。在当前全球金融危机引发经济危机的背景下，我国房地产如何走健康发展道路管理过程，引发热议。

加强项目开发全过程管理

加强开发项目投资管理，确保项目目标实现，是实现房地产企业突出包围、稳健发展的关键环节。工程造价预算是确定材料消耗的文件，是评价工程投资经济合理性的依据。重视项目投资预算管理，有利于提高设计和投资控制。

我国房地产行业的重大转折点，土地招拍挂挂牌取代原有的“协议出让”，标志着行业建设行为规范化、行业自律水平提高等一系列行业“一个前提，两条链条”发生了与以往大相径庭的变化，风险因素不断增加。整个项目开发过程中都存在风险，使得中小地产处于极其艰难的境地。房地产项目管理的投资风险管理日益突出。

投资控制的基本原则和方法 在项目建设中，项目投资控制紧密围绕成本控制、质量控制和进度控制三大目标展开。实践证明，由于受各种主客观因素的制约，项目规划中的既定目标可能难以实现，需要在实施过程中进行合理调整，收集实际数据，比较计划与实际值判断是否有偏差。

项目成本管理是一个涵盖多个系统的项目。任何单方面的调控工作都无法取得令人满意的效果。要有效控制成本，应从组织、技术、经济、合同、信息管理等方面采取措施。工程造价的系统控制，即实现项目开发的全过程管理管理过程，将决策阶段的风险和项目实施阶段的风险控制在最低限度。

日前，国务院公布了固定资产投资项目资本金比例，其中保障性住房和普通商品房项目最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目最低资本金比例为30% . 这是自2004年以来，实施近5年的自有资金35%的贷款率首次下调。可以说，房地产开发企业迎来了健康发展的良机。在用好、用足政策的同时，加强自身内部管理，控制工程造价。合理范围内的开发企业将获得更大的市场竞争空间。

全过程管理的内容

1）正确定位项目市场目标：根据市场调研，确定项目市场定位，包括项目产品定位、建筑产品质量定位、施工质量定位环境。有了项目的正确定位目标，就可以定期比较投资的实际价值和计划价值。如果没有偏差，继续执行。如有偏差，及时分析原因，采取措施纠正，也可根据已完成项目的实际情况。预测未来价值并提前采取预防措施，以控制项目成本。

2）最低成本合理化：一方面，在设计阶段，项目应在满足设计规范和标准，特别是强制性标准的前提下，合理优化设计，不仅满足设计要求使用功能、审美功能、环境功能，还要达到降低成本的目的，是成本控制的关键。另一方面，加强项目实施过程中的管理和专项方案的论证，使之成为现实。

3） 强调项目的合同履约能力：由于项目建设一次性的特点，建设周期较长，涉及的问题较多。导致合同管理混乱的因素，会给项目造成巨大的经济损失。因此，在项目实施过程中，需要定期检查合同的执行情况，建立合同履行情况记录，预测未来合同的执行情况，如有不妥及时提出预防措施。有偏差。项目完成后应进行合同评价，为以后的合同签订和履行提供参考和指导。

4）重视信息化管理：目前我国已进入信息化时代，信息已成为决策者不可或缺的参考因素。在做楼盘决策时，首先要了解附近楼盘的设计方案、价格、销售情况，以及开发商的实力，知足轻重，才能为楼盘定位提供依据，决策，规避决策风险。

其次，要根据项目选址、环境、规划要求等自身特点，对消费群体有广泛的了解，通过广泛的调研掌握这些消费群体的生活水平，对居住空间的要求。和环境等 [page]

三、了解同类竣工项目的成本信息，相关部门公布的人工、材料、机械设备价格信息，成本指数，人工材料设备市场价格，部分材料出厂价及运费和设备等，并传递上述信息。经处理、整理、汇总后，为决策者及时、正确决策提供依据管理过程,房地产项目的全过程控制探讨，为投控部门预测成本变化趋势提供参考。

5）合理的计划管理：在企业发展规划和战略的总体要求下，按照项目的《经济技术分析报告》和项目可行性研究报告提供的依据，合理确定项目管理目标，用科学的方法和态度进行项目决策，确定项目目标，规避决策失误的风险。

6）建立工程量清单定价模型，简化标前编制和审核：实施工程量清单报价打破了以往政府成本部门统一单价的做法，让承包商可以最大限度地利用自己的价格和技术优势，不断提高企业的管理水平促进竞争，从而在竞争中形成市场，进一步推动整个建筑领域的深入发展。这也是招标制度和成本管理与国际接轨过程中的必然阶段。无需预标，无需底标，只需一份项目清单，在成本管理的其他方面节省了大量的时间和精力，也简化了项目进度款的拨付和项目结算。

7）非承包工程签证管理：工程造价大幅增加的一个重要原因是工程签证管理不规范。如何确定项目项目签证的有效期是合理确定和有效控制成本的关键。实践证明，如何确定项目签证的有效期应重点关注以下几个方面。项目签证的客观真实性必须是建设实施过程中确实存在和发生的、经得起推敲的事实材料。签证要求必须是书面文件，相关记录、协议和会议记录必须由双方签字，影响项目的重大事件和特殊情况必须经工程师批准。对于设计变更签证，原设计单位应当出具变更通知书和修改图纸，设计审查人员应当签字盖章。经建设单位和监理工程师审查同意、签证、重大设计变更，须报原审图部门批准。否则，不应计入结算。工程签证的时效性和时效性是施工合同范本对工程签证的特殊要求。目前的强制合同模式对设计变更签证、施工索赔签证等都有明确的时间要求，超过规定期限视为放弃权益。经建设单位和监理工程师审查同意、签证、重大设计变更，须报原审图部门批准。否则，不应计入结算。工程签证的时效性和时效性是施工合同范本对工程签证的特殊要求。目前的强制合同模式对设计变更签证、施工索赔签证等都有明确的时间要求，超过规定期限视为放弃权益。经建设单位和监理工程师审查同意、签证、重大设计变更，须报原审图部门批准。否则，不应计入结算。工程签证的时效性和时效性是施工合同范本对工程签证的特殊要求。目前的强制合同模式对设计变更签证、施工索赔签证等都有明确的时间要求，超过规定期限视为放弃权益。工程签证的时效性和时效性是施工合同范本对工程签证的特殊要求。目前的强制合同模式对设计变更签证、施工索赔签证等都有明确的时间要求，超过规定期限视为放弃权益。工程签证的时效性和时效性是施工合同范本对工程签证的特殊要求。目前的强制合同模式对设计变更签证、施工索赔签证等都有明确的时间要求，超过规定期限视为放弃权益。

8）市场寻价制度：市场寻价是现场经济签证的一项重要基础工作，现场流程管理是落户的前提和基础。签证管理规范，结算容易管理过程,房地产项目的全过程控制探讨，投资成本始终在可控范围内。

在竞争中寻找发展机会

房地产项目管理与成本控制应实现有计划有目标的全过程管理，通过系统化管理结合信息收集与积累、清单编制、风险管理、签证管理等多种管理方式，在实际管理中避免单方面管理。只有加强前期规划、目标定位、信息管控、过程管理的管控，才能有效地控制项目，提高投资效率。

目前的情况是，房地产业已经发展到了争强好胜的阶段。如果正确及时地了解国家方针政策，练好“内功”，降低成本，就有可能在日益激烈的市场竞争中占得先机，以管理取胜。获得积极的发展机会。